目前，我國的城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從“增量開發(fā)”跨入了“存量改造”時代。“城市更新”成為城市發(fā)展的新增長點和發(fā)力點。從街區(qū)、社區(qū)，到廠區(qū)、商業(yè)區(qū)，以及公園、城中村——城市更新以改造升級的方式，讓這些居民充滿情感和記憶的老舊空間，煥發(fā)出新的生命力，拉動區(qū)域獲得新活力。本文以中澤融信參與主導(dǎo)提供項目全過程咨詢服務(wù)的海南臨高縣老城區(qū)城市更新改造項目（一期）“城市合伙人”為例，展開論述。

       一、項目簡介

       臨高縣城位于縣域的北部，交通便利，是臨高縣的經(jīng)濟(jì)增長極，帶動著整個縣域的發(fā)展，在整個縣域中起著非常重要的作用。在臨城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，由于各種原因，老城區(qū)現(xiàn)狀，存在大量土地和建筑權(quán)屬模糊、建筑建造不規(guī)范、存在安全隱患、村和居管理形態(tài)交織，居住環(huán)境較差，防災(zāi)減災(zāi)能力薄弱等情況，亟需通過土地整理、棚戶區(qū)改造、有機(jī)更新等多種手段，消除安全隱患、補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、全面提升空間環(huán)境質(zhì)量?？h委縣政府在多方溝通研討后決定以“城市合伙人”模式開展海南臨高縣老城區(qū)城市更新（一期）項目。

城市更新功能結(jié)構(gòu)布局圖

       二、項目亮點
       本項目主要涵蓋建設(shè)和運營兩部分內(nèi)容，擬采用EPC+O模式實施。由中標(biāo)方與城投公司共同出資，組建城市運營公司負(fù)責(zé)城市更新前期工作、項目建設(shè)管理、公益性基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)運營維護(hù)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資，以及協(xié)助資金申請等。

       中澤融信作為本項目全過程咨詢機(jī)構(gòu)，在項目規(guī)劃立項階段即參與相關(guān)工作。作為在海南陸續(xù)開展的城市更新項目中的一例，為保證該項目既符合現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定，又能夠滿足政府方的實施要求，我司團(tuán)隊進(jìn)行了充分的調(diào)研與研究分析，參考大量的城市更新案例，結(jié)合臨高縣本土實際情況，最終確定項目采用“城市合伙人”的實施模式與路徑。

城市合伙人”模式實施路徑圖

       為確保立項工作的扎實可靠，中澤融信協(xié)助政府相關(guān)主管部門嚴(yán)格把關(guān)可行性研究報告，并陪同縣住建局、縣城市更新指揮部等相關(guān)單位多次實地查看，走訪相關(guān)的部門及居民，科學(xué)確定項目盈利點，為分析項目的可行性奠定基礎(chǔ)。

       項目經(jīng)過三輪市場測試對接，中澤融信協(xié)助相關(guān)主管部門從不同潛在社會資本方的規(guī)劃及運營方案中汲取經(jīng)驗，設(shè)計最適合臨高當(dāng)?shù)氐牟邉澐桨?，并通過不斷地了解不同社會資本地市場需求，進(jìn)一步做深做實城市更新方案，為后續(xù)項目的招標(biāo)及項目的簽約打下了堅實的基礎(chǔ)。

       本項目建成后，能有效改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施狀況及提升人文與自然環(huán)境，通過項目后期招商引資以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，將有助于實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。項目實施后，可實現(xiàn)較好的社會和經(jīng)濟(jì)效益。

       三、相關(guān)建議
       在開展本項目過程中針對存在的問題，中澤融信團(tuán)隊提出如下建議：

       1、城市更新項目通常規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容較多，實際建設(shè)內(nèi)容受限于建設(shè)資金到位情況、規(guī)劃銜接情況、城市運營公司后期決策安排等條件，會與當(dāng)前設(shè)定的有較大改變，建議在實施過程中依據(jù)法律法規(guī)，根據(jù)實際情況予以優(yōu)化調(diào)整。

       2、項目實施主體應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通與聯(lián)系，做好項目實施前的各項準(zhǔn)備工作，以便為項目順利實施打下堅實的基礎(chǔ)。

       3、堅持綜合開發(fā)和全面利用。在項目建設(shè)前，統(tǒng)籌安排各區(qū)域用地，合理劃分功能區(qū)。有效地分配各功能區(qū)的實際用地以提高整體土地利用率和質(zhì)量，避免功能沖突。

       結(jié)語
       科學(xué)的發(fā)展理念、合規(guī)的融資模式、合理的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、銜接有效的規(guī)劃設(shè)計、到最后項目的落地簽約，“城市合伙人”模式都能提供一攬子的服務(wù)。但是，城市合伙人并非單一的選擇概念，事實上，在城市更新的不同階段，可能會有不同的城市合伙人進(jìn)場，城市合伙人的選擇也需因地制宜。引入“城市合伙人”應(yīng)是動態(tài)的持續(xù)的過程，以通過尋找更有實力或是更符合當(dāng)前發(fā)展需求的企業(yè)，為城市發(fā)展注入生命力。

       引入第三方機(jī)構(gòu)參與城市合伙人的選擇，將有效加快尋找合適城市合伙人的進(jìn)程，中澤融信擁有較強(qiáng)的專業(yè)性和完備的人才隊伍，能在參與城市更新時充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，更好發(fā)揮城市合伙人模式對城市更新的賦能作用，有效加快城市更新項目的推進(jìn)速度。